خدمات املاک و اسناد
وکالت اجاره ملک سندی رسمی است که مالک با آن اختیار اجاره دادن ملک را به شخص دیگری می‌دهد؛ وکیل می‌تواند اجاره‌نامه امضا کند، ودیعه و اجاره‌بها بگیرد و در پایان مدت ملک را تحویل بگیرد. این سند به کار مالکانی می‌آید که در شهر دیگری زندگی می‌کنند، سفرهای طولانی دارند یا به هر دلیل نمی‌خواهند هر بار برای اجاره دادن و تمدید و تخلیه در دفترخانه حاضر شوند.
در یک نگاه
- چه کسانی حاضر باشندموکل (مالک) و وکیل، هر دو با اصل کارت ملی هوشمند
- مدارک اصلیاصل سند مالکیت، شناسنامهٔ موکل و کارت ملی دو طرف، احراز هویت در ثنا
- مبنای قانونیمادهٔ ۶۵۶ قانون مدنی (تعریف وکالت) و مواد ۶۶۱، ۶۷۸ و ۶۷۹
- زمان / اعتباروکالت عقد جایز است؛ با عزل، استعفا، فوت یا جنون پایان می‌یابد
فهرست مطالب
- وکالت اجاره ملک چیست و چه کسی به آن نیاز دارد؟
- وکالت‌نامه اجاره ملک چه اختیاراتی باید داشته باشد؟
- مبنای قانونی: مواد قانون مدنی و بخشنامه‌های کانون سردفتران
- مدارک لازم برای تنظیم وکالت اجاره ملک
- مراحل تنظیم در دفتر اسناد رسمی، گام‌به‌گام
- وکالت اجاره چه زمانی باطل می‌شود؟ عزل، استعفا، فوت و جنون
- چطور اصالت و اعتبار وکالت‌نامه را استعلام کنیم؟
- سؤال‌های پرتکرار
۱وکالت اجاره ملک چیست و چه کسی به آن نیاز دارد؟
وکالت در قانون مدنی عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید. در وکالت اجاره ملک، این «امر» مشخص است: مالک به وکیل اختیار می‌دهد ملک را به اجاره واگذار کند، اجاره‌نامه امضا کند، ودیعه و اجاره‌بها را دریافت کند و در پایان مدت، ملک را تحویل بگیرد.
کسی که خودش نمی‌تواند در قرارداد اجاره حاضر شود، به این سند نیاز دارد. مثلاً مالکی که ساکن شهر دیگری است، ملکی را به ارث برده که در آن شهر اجاره داده می‌شود، یا صاحب مغازه‌ای که به‌طور مستمر در سفر است. پیش از امضای هر قراردادی، بهتر است مدارک ملک و وضعیت آن را با چک‌لیست مدارک ملکی مرور کنید.
نکتهٔ کلیدیدر متن وکالت‌نامه باید صریحاً عبارت «اجاره دادن ملک» و «دریافت ودیعه و اجاره‌بها» نوشته شود. اختیار «اداره امور ملک» به‌تنهایی مجوز اجاره دادن و گرفتن پول نیست.
۲وکالت‌نامه اجاره ملک چه اختیاراتی باید داشته باشد؟
وکالت‌نامه‌های رسمی کلی، مصادیق اختیار را فهرست می‌کنند. وکیل فقط در همان چارچوب اختیار داده‌شده حق اقدام دارد و باید مصلحت موکل را رعایت کند.
- انعقاد قرارداد اجاره با هر شخص، هر مبلغ و هر مدتشامل تمدید و فسخ قرارداد در چارچوب اختیار داده‌شده
- دریافت ودیعه (قرض‌الحسنه) و اجاره‌بهابدون ذکر صریح این بند، وکیل حق قبض وجوه را ندارد
- تحویل گرفتن ملک در پایان مدت اجاره و تسویه با مستأجراین بند جدا در متن سند نوشته می‌شود; وکالت مطلق فقط برای ادارهٔ اموال است
- حق توکیل به غیراگر نوشته نشود، وکیل نمی‌تواند انجام کار را به شخص سوم واگذار کند
- سقف مدت و محدودهٔ ملک (پلاک ثبتی یا آدرس دقیق)ابهام در این دو بند بیشترین اختلاف را می‌سازد
۳مبنای قانونی: مواد قانون مدنی و بخشنامه‌های کانون سردفتران
وکالت با صرف امضای موکل تمام نمی‌شود؛ با قبول وکیل محقق می‌شود، پس حضور و امضای وکیل هنگام تنظیم لازم است. وکالت عقدی جایز است و موکل هر وقت بخواهد می‌تواند وکیل را عزل کند، مگر اینکه عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد؛ همان وکالت بلاعزل.
وکیل باید مصلحت موکل را رعایت کند و از حدود اختیار صریح یا عرفی خود بیرون نرود؛ اگر از تقصیر او خسارتی به موکل برسد، مسئول جبران آن است. اگر برای یک امر دو یا چند وکیل معین شود، هیچ‌یک بدون دیگری حق دخالت ندارد، مگر آنکه هر یک مستقلاً وکیل شده باشد.
تنظیم وکالت‌نامهٔ کلی خرید و فروش، رهن و اجارهٔ اموال و املاک بلامانع است، اما بخشنامهٔ کانون سردفتران چند استثنا دارد: فروش وسائط نقلیه و ماشین‌آلات کشاورزی، اموال در رهن و وثیقه و اسناد تسهیلات بانکی و مواردی که مالک در سند رسمی حق انتخاب وکیل را از خود سلب کرده باشد. این بخشنامه از سال ۱۳۷۹ است و برای وضعیت امروز ملک در رهن بانک، رویهٔ جاری دفترخانه را بپرسید.
| موضوع | وکالت‌نامهٔ رسمی اجاره | وکالت‌نامهٔ دست‌نویس (عادی) |
|---|---|---|
| اعتبار سند | تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی با احراز هویت | برای اجاره‌نامهٔ رسمی و تخلیهٔ اجرایی بی‌اثر است؛ اثر آن محدود به اثبات نمایندگی با ادلهٔ دیگر است |
| تخلیه در پایان مدت | با سند رسمی، از طریق دوایر اجرای ثبت و ظرف یک هفته | با سند عادی، بنابر مادهٔ ۳ با دستور مقام قضایی |
| ویژگی موکل | امکان عزل وکیل به‌راحتی و در هر زمان، مگر وکالت بلاعزل باشد | اثبات نمایندگی نیازمند ادلهٔ دیگر است |
۴مدارک لازم برای تنظیم وکالت اجاره ملک
فهرست زیر روش رایج دفاتر است؛ چند قلم آن به وضعیت ملک و نوع مالک بستگی دارد.
- اصل سند مالکیت ملک (سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای)پلاک ثبتی و آدرس باید با سند بخواند
- شناسنامه و کارت ملی هوشمند موکلاحراز هویت الکترونیکی در سامانهٔ ثنا
- کارت ملی هوشمند وکیل و حضور او هنگام تنظیموکالت با قبول وکیل محقق می‌شود
- کد پستی ثبت‌شده در سامانهٔ املاک و اسکان برای مالکثبت کد پستی الزامی است؛ سامانه ممکن است تغییر کرده باشد
- اگر ملک مشاعی است: حضور یا وکالت همهٔ مالکانامتناع یکی از شرکا، سهم او را بیرون از دایرهٔ وکالت می‌گذارد
- اگر ملک ورثه‌ای است: اصل گواهی انحصار وراثتبرای احراز سهم هر وارث
- اگر موکل شخص حقوقی است: روزنامهٔ رسمی و آخرین آگهی تغییرات و معرفی‌نامهٔ صاحبان امضای مجاز
توجه حقوقیاگر وکیل بیرون از چارچوب وکالت‌نامه قرارداد ببندد، عمل او «فضولی» است و بدون تنفیذ مالک اثر حقوقی ندارد؛ زیان‌دیده می‌تواند خسارت را مستقیماً از وکیل بخواهد. پس پیش از نشستن پای قرارداد، وجود و دامنهٔ وکالت‌نامه را استعلام کنید.
۵مراحل تنظیم در دفتر اسناد رسمی، گام‌به‌گام
- تعیین دقیق ملک و وکیلپلاک ثبتی یا آدرس ملک و مشخصات وکیل با کد ملی ثبت می‌شود.
- تعیین حدود اختیاراتفهرست اختیارات (اجاره دادن، دریافت وجوه، تمدید و فسخ، تحویل ملک، حق توکیل به غیر) یک‌به‌یک نوشته می‌شود.
- مراجعهٔ دو طرف با مدارکموکل و وکیل هر دو حاضر می‌شوند و مدارک بالا را می‌آورند.
- احراز هویت الکترونیکی در ثناهویت دو طرف از طریق کارت ملی هوشمند و سامانهٔ ثنا تأیید می‌شود.
- تنظیم، قرائت و تفهیم متنمتن وکالت‌نامه برای طرفین خوانده و تفهیم می‌شود تا ابهام در اختیارات نماند.
- امضا و ثبت آنی سندسند امضا و همان لحظه در سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌شود.
هزینهٔ تنظیم بر اساس تعرفهٔ مصوب همان سال در دفترخانه اعلام و محاسبه می‌شود؛ تعرفهٔ وکالت‌نامهٔ اجاره ملک مقطوع است و بر پایهٔ تعداد حاضرین در سند محاسبه می‌شود. هر سال تعرفه تغییر می‌کند، پس پیش از مراجعه مبلغ را از دفترخانه بپرسید.
۶وکالت اجاره چه زمانی باطل می‌شود؟ عزل، استعفا، فوت و جنون
وکالت به سه طریق مرتفع می‌شود: عزل موکل، استعفای وکیل، و موت یا جنون وکیل یا موکل. با فوت یا حجر هر یک از دو طرف، وکالت از اعتبار می‌افتد، اما اگر قرارداد اجاره در زمان اعتبار وکالت بسته شده باشد، انحلال بعدی وکالت بر آن اثر ندارد.
بعد از استعفای وکیل، تا وقتی موکل به اذن خود باقی است، وکیل می‌تواند در آنچه وکالت داشته اقدام کند. نکتهٔ عملی این است که عزل با اعلام به وکیل محقق می‌شود؛ به مستأجر هم اطلاع دهید تا بعداً اختلاف پیش نیاید. مستأجری که از وکالت‌نامهٔ رسمی مطمئن بوده، به‌سادگی نمی‌تواند از پیامد عزل مطلع شود.
پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت انجام می‌شود و با سند عادی بنابر مادهٔ ۳ با دستور مقام قضایی؛ هر دو ظرف یک هفته. اگر موکل ودیعه یا سند تعهدآور گرفته باشد، تخلیه و تحویل موکول به استرداد آن به مستأجر یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست.
۷چطور اصالت و اعتبار وکالت‌نامه را استعلام کنیم؟
پیش از امضای اجاره‌نامه، وجود وکالت‌نامه را بررسی کنید. طبق بخشنامهٔ کانون سردفتران و نظریهٔ مشورتی آن، برای اسناد تنظیمی پیش از ۲۶ شهریور ۱۳۹۲ استعلام اصالت منحصراً از طریق سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد و به‌صورت مکانیزه انجام می‌شود و برای اسناد بعد از این تاریخ، تصدیق اصالت روی سایت سازمان امکان‌پذیر است.
برای قراردادهای اجاره، قانون روابط موجر و مستأجر (اصلاحی ۱۴۰۳) می‌گوید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه باید در متن تصریح و در سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد، کد رهگیری گرفته شود. از ۱۵ مرداد ۱۴۰۳ کد رهگیری معتبر فقط کد اخذشده از سامانهٔ کاتب است و مشاوران املاک مکلف‌اند پیش‌نویس قرارداد را در سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد درج و به دفترخانه منعکس کنند. اینکه همین تکلیف عیناً بر وکالت‌نامهٔ اجاره هم بار شود، در متن قانونی که خوانده‌ایم تصریح نشده؛ رویهٔ عملی را از دفترخانه بپرسید.
بر اساس تجربهٔ دفترخانه‌ها، نسخهٔ الکترونیکی وکالت‌نامه پس از تأیید نهایی سردفتر در کارتابل موکل در سامانهٔ کاتب بارگذاری می‌شود؛ ممکن است نحوهٔ دسترسی به این کارتابل تغییر کرده باشد. اگر قصد خرید یا فروش ملکی هم دارید، مرور قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تفاوت سند رسمی و قولنامه دستی کمک می‌کند. برای مقایسه با سند مشابه در جهت مخالف، صفحهٔ وکالت‌نامه خرید ملک را ببینید و برای پرونده‌های فروش، وکالت‌نامه فروش ملک و خطرات آن را بخوانید.
نکتهٔ عملی پیش از مراجعهمتن وکالت‌نامهٔ رایج اجاره شامل انعقاد قرارداد با هر شخص، هر مبلغ و هر مدت، دریافت ودیعه و اجاره‌بها، تمدید و فسخ و تحویل ملک است. اگر همین بندها در سند شما باشد و ملک مشاعی یا در رهن نباشد، معمولاً کار بدون وقفه پیش می‌رود.
؟سؤال‌های پرتکرار
اگر وکیل ودیعه را به حساب خودش بگیرد و بعد عزل شود، تکلیف مستأجر چیست؟
آیا وکالت‌نامهٔ اجاره هم باید در سامانهٔ کاتب ثبت شود یا فقط اجاره‌نامه؟
اجاره‌نامه‌ای که وکیل تنظیم می‌کند چه وضعی دارد؟
با فوت موکل، وراث می‌توانند اجاره‌نامه‌ای را که وکیل بسته فسخ کنند؟
کد رهگیری و شناسهٔ سند وکالت‌نامه چطور به مستأجر تحویل داده می‌شود؟
تنظیم وکالت اجاره ملک در کاشمربرای بررسی مدارک ملک، نوشتن متن اختیارات و تعیین وقت، با دفتر اسناد رسمی شماره ۲ کاشمر تماس بگیرید.
- قانون مدنی، مواد ۶۵۶، ۶۶۱، ۶۶۴ تا ۶۶۹، ۶۷۸، ۶۷۹ و ۶۸۱
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، مواد ۲ (اصلاحی ۱۴۰۳/۲/۱۰)، ۳ و ۴
- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ۱۴۰۳، مادهٔ ۳
- بخشنامهٔ ۹۸/۲۱۴۵۱۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۱/۶ و نظریهٔ مشورتی ۱۱۷ کانون سردفتران درباره استعلام اصالت اسناد
- راهنمای دفتر اسناد رسمی (مدارک، مراحل و بخشنامهٔ ۱۱/۳۷۱۰۰ مورخ ۱۳۷۹/۱۱/۲۵ کانون سردفتران)
آخرین بازبینی: مهر ۱۴۰۵
مطالب مرتبط: وکالت نامه خرید ملک · وکالت‌نامه خرید خودرو · سند قطعی غیرمنقول · تماس با دفتر
مرجع رسمی: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور