خیلی از دعاوی بین موجر و مستأجر، نه از بدجنسی طرفین، بلکه از یک اجاره‌نامه ناقص شروع می‌شود. رعایت
نکات اجاره نامه در همان لحظه تنظیم قرارداد، می‌تواند جلوی ماه‌ها اختلاف، مراجعه به
شورای حل اختلاف و هزینه‌های دادرسی را بگیرد. در این مقاله بندهایی را بررسی می‌کنیم که نبودشان،
بیشترین دردسر را برای هر دو طرف ایجاد می‌کند.
مدت اجاره؛ بندی که نبودش قرارداد را باطل می‌کند
طبق قانون مدنی، مدت اجاره باید به‌طور دقیق و معین در قرارداد ذکر شود؛ در غیر این صورت، اصل عقد اجاره
باطل خواهد بود. عبارت‌های مبهمی مثل «تا زمانی که مستأجر بخواهد» یا نداشتن تاریخ پایان مشخص، از نظر
قانونی کافی نیست و در صورت اختلاف، قرارداد فاقد پشتوانه محکم قضایی خواهد بود.
تاریخ شروع و پایان اجاره، هر دو باید به‌صورت روز/ماه/سال دقیق در قرارداد قید شوند، نه صرفاً «مدت یک سال از تاریخ تحویل».
بندهایی که در اکثر اجاره‌نامه‌های عامیانه فراموش می‌شوند
فراتر از مبلغ اجاره و ودیعه که تقریباً همیشه در قرارداد هست، بندهای زیر معمولاً از قلم می‌افتند و
دقیقاً همین‌ها هستند که بعداً منشأ اختلاف می‌شوند:
- مسئولیت تعمیرات: چه کسی هزینه تعمیرات اساسی (لوله‌کشی، شوفاژ) و چه کسی جزئی (شیرآلات) را می‌پردازد.
- شرایط فسخ زودهنگام: اگر مستأجر یا موجر بخواهد پیش از پایان مدت، قرارداد را فسخ کند، ضمانت اجرا چیست.
- وجه التزام تأخیر تخلیه: مبلغ روزانه یا ماهانه‌ای که در صورت تأخیر مستأجر در تخلیه باید پرداخت شود.
- تعداد نفرات مجاز سکونت: برای جلوگیری از تغییر غیرمجاز کاربری یا ازدحام واحد.
- وضعیت عیوب موجود ملک: ثبت دقیق نواقص موجود در زمان تحویل تا مسئولیت آن‌ها به مستأجر منتقل نشود.
- نحوه افزایش اجاره‌بها: در صورت تمدید ضمنی قرارداد، درصد یا شیوه محاسبه افزایش.
مشخصات دقیق طرفین؛ جزئیاتی که ساده به‌نظر می‌رسند اما حیاتی‌اند
اولین بند هر اجاره‌نامه باید مشخصات کامل موجر و مستأجر باشد: نام و نام‌خانوادگی، نام پدر، شماره
شناسنامه و کد ملی، محل صدور، نشانی دقیق و شماره تماس. اگر یکی از طرفین از طریق وکالت اقدام می‌کند،
باید مشخصات وکالتنامه و شماره سند آن نیز درج شود.
اشتباه رایج در این بخش، اکتفا به امضای یک نفر از چند مالک مشاعی ملک است؛ اجاره‌ای که بدون رضایت
سایر مالکان مشاعی امضا شود، در برابر آن‌ها قابل استناد نخواهد بود. جزئیات این موضوع در مقاله
وکالت فروش ملک؛ چه زمانی معتبر است
نیز توضیح داده شده است، چون همین قاعده برای اجاره ملک از طریق وکیل نیز صدق می‌کند.
اجاره‌نامه‌ای که فاقد کد رهگیری رسمی باشد، در بسیاری از مراجع (مثل استعلام بانکی، اداره کار برای
تعیین آدرس، یا حتی برخی دعاوی حقوقی) به‌سادگی پذیرفته نمی‌شود. ثبت رسمی اجاره و دریافت کد رهگیری
بخشی جدایی‌ناپذیر از یک قرارداد معتبر است.
نمونه ساده یک بند فسخ خوب‌نوشته‌شده
خیلی از اجاره‌نامه‌ها فقط می‌نویسند «در صورت فسخ زودهنگام، طرفین توافق می‌کنند»، بدون آنکه شرایط
را روشن کنند. یک بند فسخ کاربردی باید سه چیز را مشخص کند: چه اتفاقی حق فسخ ایجاد می‌کند (مثلاً
تأخیر در پرداخت بیش از یک ماه)، چه مهلتی برای اخطار قبل از فسخ لازم است، و چه مبلغی به‌عنوان
خسارت یا وجه التزام باید پرداخت شود.
نوشتن این جزئیات، اختلاف را از حالت تفسیر دلبخواهی خارج می‌کند و در صورت مراجعه به شورای حل اختلاف،
تصمیم‌گیری را برای هر دو طرف قابل‌پیش‌بینی‌تر می‌کند.
سوالات متداول
طبق قانون مدنی، عقد اجاره بدون مدت معین باطل است و طرفین در صورت اختلاف، عملاً از حمایت قانونی
قرارداد اجاره محروم می‌مانند.
از نظر مدنی می‌تواند معتبر باشد، اما در بسیاری از مراجع رسمی و در دعاوی احتمالی، اثبات و
استناد به آن دشوارتر از اجاره‌نامه دارای کد رهگیری خواهد بود.
اصولاً تعمیرات اساسی و ساختاری بر عهده موجر است، اما اگر قرارداد در این باره سکوت کند یا
برعکس آن را قید کند، همان توافق مکتوب طرفین ملاک عمل خواهد بود.
یک اجاره‌نامه خوب، پیش‌بینی اختلاف است نه فقط توافق ابتدایی. با گنجاندن بندهای مدت دقیق، مسئولیت
تعمیرات، شرایط فسخ و وضعیت عیوب ملک، هر دو طرف از یک قرارداد شفاف و قابل‌استناد برخوردار می‌شوند
که در صورت بروز اختلاف، مرجع قضایی به‌سادگی می‌تواند بر اساس آن تصمیم بگیرد. متن کامل قانون را
می‌توانید در سایت
مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
مطالعه کنید.
دیدگاه‌ها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است. اولین نفر باشید.